Il problema case primarie in Engadina verso una soluzione: le ripercussioni su Maloja

//Contributo realizzato in collaborazione con Il Grigione Italiano\\
Da diverso tempo, il mercato del settore immobiliare in Engadina alta sembra essere soggetto a un repentino cambiamento, con un aumento significativo della domanda di case secondarie da parte di privati disposti a pagare ingenti somme per venire in possesso di una proprietà. Ne parla l’architetto Reto Maurizio.


Carenti le case primarie a costi ragionevoli per famiglie, che nel territorio vivono e vogliono continuare a vivere. In risposta a questa dinamica di mercato, in questi giorni gli abitanti di due comuni engadinesi – Sils e St. Moritz – sono chiamati a una votazione, che mira da una parte a mantenere un numero stabile di appartamenti primari e dall’altra a dare il consenso al comune per costruire edifici per ospitare appartamenti primari.

Il territorio della Bregaglia, e soprattutto il paese di Maloja, è molto sensibile a queste dinamiche del settore immobiliare engadinese: una forte correlazione, che negli ultimi anni ha provocato l’arrivo di diversi nuovi abitanti nel paese. Per fare luce sulla situazione e su quelle che potrebbero essere le dinamiche future del settore, oltre che per avere un punto di vista di chi nel settore lavora tutti i giorni, abbiamo incontrato nel suo studio di Maloja l’architetto Reto Maurizio.

Reto Maurizio, il mercato immobiliare in Engadina è alle prese con la carenza di abitazioni primarie dovuta alla sempre maggiore domanda di case secondarie. I comuni engadinesi stanno cercando di soddisfare la richiesta di abitazioni primarie, sia con leggi che ne stabiliscano un numero minimo, come nel caso di Sils, sia agendo direttamente come promotori della costruzione di appartamenti destinati all’uso primario, con affitti moderati come nel caso del comune di St. Moritz, che il 9 febbraio voterà per un progetto di 19 appartamenti. Cosa, secondo lei, succederà al mercato immobiliare di Maloja, quali le ripercussioni e quali eventualmente le politiche da adottare?
Prima di tutto posso testimoniare di come la domanda di case primarie sia aumentata notevolmente negli ultimi anni. La nostra esperienza diretta l’abbiamo fatta con un lavoro commissionato dal comune di La Punt per la realizzazione di quattro case plurifamiliari, con appartamenti per indigeni. La realizzazione è avvenuta in due tappe: la prima completata nel 2019, e in quel periodo posso testimoniare che la domanda di appartamenti primari era praticamente inesistente; la seconda finita nel 2021, periodo in cui la richiesta è esplosa; in pochi mesi gli appartamenti sono stati affittati e venduti tutti. In questi anni la richiesta è arrivata anche a Maloja, e quindi abbiamo riempito gli appartamenti anche qui.

Possiamo vedere come esempio il progetto di Motta Farun, che ci vede partecipi: prima del 2019 non c’è mai stato un periodo con gli appartamenti pieni, negli ultimi anni è tutto pieno. La situazione adesso mi sembra stabilizzata. Oggi vediamo che in alta Engadina tutti i comuni hanno progetti per la costruzione di appartamenti per case primarie e in quasi tutti il committente è il comune. Sils ha un progetto con venti appartamenti, momentaneamente bloccato per via dei ricorsi, ma dovrebbe partire prossimamente. Silvaplana sta facendo un progetto per appartamenti primari, poi ci sono St. Moritz, Samedan, anche Pontresina e Celerina, che credo inizi a costruire quest’anno. Noi abbiamo ricevuto un appalto a La Punt per costruire quattro case plurifamiliari, con un totale di venticinque appartamenti che partirà il prossimo anno; più o meno nei prossimi anni arriveranno sul mercato dai 500 ai 1’000 appartamenti primari, con committenti sia pubblici privati.

Visto il quadro da lei fatto, pensa che Maloja corra il rischio di rimanere indietro?
È chiaro che questi 500 appartamenti non arrivano subito ma ipotizziamo che ne arrivino, nel breve termine, 20. Io negli ultimi vent’anni ho verificato che Maloja, purtroppo, è l’ultima opzione: le persone preferiscono stare nei pressi di St. Moritz e poi, da lì, si spostano o verso l’Engadina bassa, o verso Maloja. Maloja è l’ultima opzione anche perché ha dei limiti rispetto alle altre località. Tanti fanno presente il problema delle chiusure della strada di collegamento con l’alta Engadina, altri lamentano la lontananza dal posto di lavoro, e poi finanziariamente non c’è un vantaggio, con prezzi per gli affitti che si equivalgono. Infine c’è il problema delle imposte più alte di tutta l’Engadina, non abbiamo nessun vantaggio finanziario.

Cosa pensa si debba fare per modificare questa situazione?
Il comune, le istituzioni e tutti gli attori dovrebbero fare in modo che Maloja non sia più percepita come l’ultima opzione. Se guardiamo la realtà, il paese appare piuttosto decadente:
non abbiamo nessun negozio a Maloja, c’è la Latteria che dovrebbe essere rinnovata, di ristoranti ne sono rimasti solo due e Kiosk ne è rimasto solo uno. Rispetto a qualche decennio fa, la situazione è andata via via peggiorando, con una perdita dei servizi. Negli altri paesi dell’Engadina – come Pontresina, Sils e Silvaplana – negli ultimi anni sono stati fatti investimenti importanti per abbellire il paese, invece qui no e anche sotto questo aspetto siamo rimasti indietro. È questo il problema fondamentale.

Dal punto di vista degli appartamenti, crede che si possa fare qualcosa?
Quale pensa debba essere la politica giusta?
Io non credo che i comuni debbano costruire appartamenti, anzi credo che sia questa una pericolosa distorsione delle dinamiche di mercato, con privati che affittano case costruite con i risparmi di una vita, che si trovano come concorrente l’ente pubblico. Credo piuttosto che il comune debba creare le condizioni per i privati per poter costruire agevolmente. Una soluzione potrebbe essere quella di replicare l’esperienza avuta con la costruzione dell’edificio di Motta Farun, con una corporazione mista con partecipanti comune e privati. Comune che potrebbe partecipare ad esempio con la concessione di un terreno edificabile e poi vigilare sul mantenimento degli appartamenti come abitazioni primarie. Comunque dobbiamo essere coscienti che con il prossimo arrivo di tanti appartamenti primari in Engadina corriamo il rischio che diverse famiglie scelgano di andare via da Maloja e questo credo non sia positivo, anche alla luce dell’investimento nella nuova scuola.

Pensa che l’appartenenza di Maloja al comune unito della Bregaglia sia un limite per uno sviluppo coerente del paese nel territorio engadinese?
No, credo che Maloja sia parte della Bregaglia, ma che allo stesso tempo debba anche avere la capacità di rispondere alle necessità di essere parte del territorio engadinese e credo che sia necessaria da parte del comune una presa di coscienza che Maloja debba avere una politica diversa dagli altri paesi della Bregaglia. Credo anche che il paese abbia bisogno di trovare una sua identità, distinta dagli altri paesi dell’Engadina e della Bregaglia, e poi i diversi attori come ad esempio gli albergatori dovrebbero collaborare di più fra loro e comunicare al Comune le carenze presenti: non si possono dare le responsabilità tutte al Comune, ogni attore deve prendersi le proprie responsabilità e cercare di fare di Maloja un posto dove voler venire a vivere o a passare le vacanze, e non essere più scelta di ripiego, così da evitare i rischi conseguenti.

Renato Tomassini